房地产税的破坏力有多大?这三种类型的房子在未来将毫无价值。

作者孙翔不熟悉源城市战争(sunbushu123)已获授权。这些天的大新闻是“在2019年实施和颁布房地产税法”。关于房地产税的每一句话都会引起市场震惊。

据媒体报道,3月8日,在十三届全国人大二次会议上,全国人大常委会工作报告提到:“今年,我们必须抓紧制定、修改、深化市场化改革,扩大高水平开放,贯彻税收法律原则……”我们必须“集中精力落实党中央确定的重大立法问题, 包括审查《民法》……以及进行立法研究和起草,如《房地产税法》,所有这些都必须加快步伐,以确保按时完成。

“也就是说,开征房产税可能比预期的要快,但今年的起草并不意味着今年就要出台,因为从起草、制定、审议到正式出台需要相当长的过程。

首先要看的是力量。事实上,是否或何时征税并不重要。普通人应该更关心的是房产税将如何影响房价。以及如何应对。如果你去年写了一篇文章,今天就完善它,然后再发一次。

我的理解是,首先,这取决于力量。

房地产税本质上是一种持有税。目前,上海、重庆和香港已经对持有中国房地产征税。然而,这三个城市目前的收藏水平非常适中。上海只对新购房屋征税,重庆只对高端房产征税。香港的税基是以租金而非房屋市值为基础的,而且免税相对宽松。因此,持有税对这三个城市的房价走势影响不大。

正因为如此,很多人会以这三个城市的经验为例,摒弃房产税,严重低估房产税的潜在威力。

在许多国家,房地产税一点也不温和。在美国的一些州,不管房子有多大,不管你有多少公寓或住多少人,只要你有房子,你就必须缴纳房地产税。

税率由州政府自己决定。年税率占房屋价值的1%至3%。纽约和德克萨斯可以达到3%,加州可以达到1%。

应该注意的是,政府将定期评估房屋的价值,并根据评估的价值计算税收。评估值基本上与市场变化同步。如果房价上涨,财产税将支付更多,而如果房价下跌,支付将减少。

此外,美国房屋的持有成本不仅是财产税,而且是昂贵的物业管理费,有些州的持有成本甚至高于3%。

换句话说,在美国的一些州,市场价格为500万元的房子的年持有成本可能高达15万元。即使按中位数的1.5%税率征收,也可能高达75,000元。在中国有多少普通家庭能负担得起?此外,对于那些拥有数十栋房屋的人,是否会有累进惩罚性税率?这是可能的。

房产税不会降低房价,但会影响其投资属性。房产税将大大增加房屋所有权和交易成本。但是,这并不意味着政府想降低房价,因为从政策设计的初衷来看,征税主要是为了给地方政府培训一张“长期饭票”,这不一定与降低房价有关。

而且,如果房价真的降了,房产税也会降。只有稳定的房地产市场才能培育出可持续的“长期饭票”。

因此,开征房产税肯定会充分考虑到市场的容忍度。如果这种药太剧烈,弊大于利。

放眼世界,世界上很少有国家会用房产税来降低房价,因为房地产市场的外部性太强,尤其是与金融市场的相关性极高。如果房价波动过大,往往会影响整体经济运行的稳定性。

美国次贷危机是一个教训。任何国家的政府都没有权力让房价大幅波动。

当然,回顾历史,房价并非没有大幅下跌,但其发生的时间往往是在经济危机期间,而不是人为的监管。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾经编制了著名的凯斯·席勒房价指数。该指数发现,在1890年至2013年的123年历史中,美国只有两次实际房价下跌,一次发生在1929年至1933年的大萧条时期,另一次发生在2007年至2011年的全球金融风暴时期,大部分时间表现出上升和稳定。

说了这么多,真正的结论是:面对板上钉钉的“房地产税”,它不能高估或低估。

它不能被高估的原因是它绝对不会让房价像悬崖一样下跌,否则市场将无法控制。

不可低估的原因是,它将与其他组合拳击一起,无限提高交易成本,逐渐剥离房屋的投资属性,并将房地产投资收益恢复到社会无风险利率水平。这种可能性才是真正需要关注的。

仍然参照前面提到的席勒指数,如果我们观察一下1890年至2013年美国房价的走势,我们会发现,美国房价在过去100年的平均年增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率,这实际上是社会无风险利率水平,换句话说,它类似于购买余额宝。

然而,请注意该指数的时间跨度是100年。中国房地产市场刚刚超过20年,这不能用席勒指数来解释。对于中国买家来说,没有必要考虑长达100年的投资周期。10年甚至5年就足够了。

既然总的环境和总的趋势不能对立,那么个人应该如何做决定呢?我想提出三点建议:第一,是分配性的:房产税是地方税,不能挂国旗,一定会按照城市来执行。

一线城市有条件征收房产税,但其他城市可能没有。许多二线和三线城市目前都在争夺人才。如果征收财产税,人才和产业的流失将会加速。

相反,这些城市可能用低税率甚至零税率作为与一线城市竞争人才的筹码。

因此,有必要分发鸡蛋,不要把它们放在同一个篮子里。

第二是购买有租金价值的房产:根据纽约、伦敦和香港的经验,租金是对冲持有房产成本的有用工具。例如,纽约许多房子的租售比高达5%。扣除三个百分点的持有成本后,仍有可能赚取两个百分点,加上一年两三个百分点的升值收入,以抵御通胀。

因此,在房产税时代,我们必须重视租金价值,这可能会从根本上改变资产配置的原有逻辑:低租金价值的旅游房地产、人口净流出城市的商店、远郊的超大型房屋这三种类型的房屋,可能会因为“租金不含税”而加速出售,变得毫无价值,而租金价值高的小型房屋,甚至大城市中心的商业和住宅物业,可能反而会被重估。

第三是多生孩子:中国的房产税应该在某些地区免税,而且很可能是按照人均面积来计算的,所以多生孩子的家庭可以享受更多的免税,而未婚有房的人可能因为人均面积大而不得不征收“单一税”。

各种迹象表明,房地产市场的交易成本只会越来越高,任何市场的套利空都与交易成本成反比。这是否意味着中国人通过买房改变命运的机会之窗已经悄然关闭?我相信有不同的意见。

我对此仍然乐观。毕竟,房地产的基本功能是抵御通货膨胀。然而,在世界上大多数国家,没有比房子更理想的工具了。每天的钱一定有出口,对吗?为了确保房价的真正稳定,有必要控制货币的发行。除了改善供求关系(城市化已经完成),一些发达国家房价稳定的更重要原因是稳定的货币政策。

如果供求和交易成本对房价的影响是-50%,通货膨胀对房价的影响可能是200%或更多,小风浪不能改变大河的流向。

房地产一直是一个极其复杂的市场。正负力量共存是正常的。真正重要的是我们必须清楚地看到主要力量在哪里。

发表评论