中国已发现近18万亩闲置房地产用地

在土地尚未开始闲置的六年期间,土地的快速升值导致开发商不急于开发。

一些政府原因导致了北京中央商务区附近的合法闲置,在双井大桥西南角,有一个足球场大小的杂草丛生空。

根据公开信息,这是华润景通2005年5月通过公开上市收购的优视阁项目二期建设用地。商定的开始日期是2005年12月,商定的完成日期是2007年6月。

自从2005年卖给开发商以来,六年过去了,周围的地价已经涨了好几倍,而这块黄金土地基本保持不变。

这不是华润第一次卷入囤积土地的难题。在过去的两年里,国土资源部和北京市国土资源局就因为闲置土地问题多次对其进行命名和曝光。

根据规定,土地出售后两年内可以不开发地收回。许多公众和媒体质疑为什么这块土地已经卖了六年还没有被收回。近日,北京市国土资源局在对项目用地进行调查后回复记者,称项目确实存在闲置土地问题,但同时解释闲置土地原因复杂。华润景通公司收购土地后,在审批土地利用规划设计方案的过程中,由于项目周边居民强烈反对,北京市规划委员会通过各种协调对规划设计方案进行了调整,直至2008年12月。项目总建筑面积将从32000平方米调整到8000平方米。这座建筑的性质仍然是公共建筑。减少的面积将被凤凰花园(东区)的公共建设项目所取代。

2008年12月,北京市国土资源局根据规划设计方案对批复进行了调整,并为华润京通公司办理了转让合同变更手续。

尤氏格项目六年闲置案例反映了我国大量闲置土地存在的问题。

大量闲置的住宅用地直接导致原本稀缺的住宅用地市场短缺,这是对资源的极大浪费。

这对那些遵守法律法规的企业也是不公平的。

中国人民大学公共管理学院副院长严金铭教授表示,大量未利用土地尚未开发,这也导致政府无法准确预测经济和社会对土地资源的实际需求。土地市场虚假繁荣,土地资产功能扩大,房地产投机难以遏制,居民住房保障尚未落实。

根据国土资源部的最新统计,截至2010年底,全国共发现闲置房地产用地2,648个,面积11,944公顷。

如果将这些土地转化为实际的商品房供应,平均2平方米和90平方米的住房容积率将增加270多万套住宅单元。

按照人均30平方米的计算,800多万人的住房问题将得到解决。

为什么开发企业在占有土地的同时,却疯狂地举牌追逐,拖延了土地的开发?据报道,拆迁困难和居民反对引起的规划调整是开发商经常提到的两大原因。

由于过去许多土地都不是按净值出售的,开发商和搬迁户不可能一直达成协议,从而阻碍了土地的建设。

但是,项目周围的居民强烈反对规划方案,因此有必要对规划进行调整。当然,规划的调整需要时间,发展被推迟是很自然的。

此外,还有复杂的法律纠纷等因素,使得建设难以启动。

另一方面,随着时间的推移,政府往往会在地块周围修建道路、医院、广场等配套设施,地价自然会升值,从而获得比土地收购后立即开发更多的利润。

这些闲置土地也可以抵押给资本市场融资。

在土地价格上涨的背景下,休闲能创造财富是事实。

因此,许多开发商甚至愿意让土地闲置。

此外,还有许多政府因素造成的闲置土地。

国土资源部的统计数据显示,60%的未利用土地是由于政府征地矛盾等原因造成的。

政府原因造成的发展延迟要复杂得多。

《闲置土地处置办法》规定,闲置两年以上的土地可以免费收回。但是,对于不可抗力、政府和相关政府部门的行为以及因必要的建设和开发准备工作造成的建设和开发延误这三种例外情况,没有进一步的具体规定。

中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云表示,根据现行政策法规,政府原则上不对闲置土地负责。

这相当于一个盾牌,并不排除一些企业为了逃避惩罚,还编造理由挤进政府。

许多地方政府的经济利益和成就都与开发商的利益和成就联系在一起。面对各种各样的利益和动机,政府很少采取收回闲置土地和重罚的措施。

监管不力已成为闲置土地的重要辅助手段。

邹晓云说,如果发展条件真的不满足,企业可以把土地交给政府,政府可以收回。

如果地方政府一再出于客观原因放松对开发企业闲置土地的处罚,并不排除开发企业会创造客观理由实现闲置土地等待土地增值的情况。

因此,只要土地逾期未交,不能动工,就应该归还。

他说。

经过七年的土地转让,部分土地仍在开发中,部分闲置。因此,隐藏的闲置土地没有得到充分利用。与杂草丛生、晒太阳的闲置土地相比,仍有一些住宅用地出售多年。虽然已经建了一些住宅楼,但还远未完全开发,根据现行法律法规,不能视为闲置土地。

在北京顺义区天祝,有这样一个16.25公顷的地块。

几年前,这片土地上建了一些别墅。后来,一大片土地被遗弃了。至少在最近开始建设之前,它闲置了几年。

附近的一名居民告诉记者。

经过十多年的发展,该地区逐渐形成了高档涉外住宅小区。

记者走进小区时,销售人员表示,这片16万平方米的别墅面积,一期开发的别墅很快就会售罄,二手房已经达到4万平方米。

公开资料显示,该地块是由北京一家房地产开发有限公司于2004年8月31日协议收购的。规划为住宅和商业用地,容积率为0.39,规划建筑面积为62825平方米。约定竣工日期为2006年10月31日,平均建筑价格为905平方米。

为什么7年后剧情的发展仍然不完整?根据北京市国土资源局提供的信息,该项目分为AB区和CD区两个阶段。AB区目前已被占用和使用。

光盘区建设延误的主要原因是公司于2006年申请了本应完成的规划项目。根据国家宏观调控政策,今年停止了对低密度住宅项目的审批。因此,施工相应地停止了。

2009年,根据北京市解决历史遗留问题的相关政策,公司进行了新的规划设计。在同等建设规模条件下,部分土地按照0.6以上的容积率设计方案作为公共绿地使用。公司于2010年11月18日获得施工许可证。

该项目本应于2006年10月底完成,但仍在建设中。在过去的七年里,底价已经升值了几十倍。

与此同时,土地在融资方面并没有完全闲置。

2009年12月,公司将近10万平方米的土地抵押给一家有限公司,获得2亿多元资金。随后,该土地于2011年5月抵押给一家银行,获得超过4 . 5亿元的资金。

根据现行规定,这块土地上建了一些房子。虽然约定的竣工日期已经过去,但本项目用地不能确定为闲置土地。

但事实是这片土地已经闲置多年了。

阎金铭表示,确定未利用土地的标准还不够,地块上仍有大片未开发的房地产项目。在全国许多城市,分期开发的延迟现象十分普遍。

这种隐性闲置土地,如果促使开发,将产生大量的商品房供应,这有利于房地产的宏观调控。

开发商为什么用这种方法开发房地产?邹晓云说,缺乏资金是一个常见的原因。

更重要的是,分阶段开发可以使开发者根据政策和市场的变化随时调整他们的开发策略,从而提高项目利润。

毕竟,对于许多地块来说,闲置时间越长,增量越快。

然而,企业这种做法能够奏效的原因是,我国的一些制度不够完善,不足以允许企业拥有空。

一方面,过去许多土地转让合同的管理不太规范,没有关于完成日期的协议,因此没有企业违反。

去年,国土资源部颁布了一项政策,规定无论发展多少阶段,都必须在3年内完成,这个漏洞才能基本上被堵塞。

另一方面,企业总是会发现一些原因,如周围居民强烈反对申请转让规划,并在法律上拖延建设时间。

对于这类问题,首先,根据该地块的土地出让合同预定的开工和竣工日期,我们必须彻底查明有多少隐藏的闲置土地,并限制开发商在一定时间内完成开发,如果他们有条件继续开发。不具备发展条件的,政府收回,重新转让。

邹晓云说道。

为了打击闲置土地和囤积土地的行为,国土资源部根据国务院的统筹安排,对房地产闲置土地保持了较高的压力。组织实施了多次闲置土地清理处置,房地产闲置土地逐年减少。

据统计,2005年,房地产闲置土地约38万亩,到2010年底,已降至18万亩。

根据有关法律法规,处理闲置土地的主要责任在于地方政府,闲置土地往往涉及土地、规划和建设等多个部门。最终处理意见必须由当地政府协调。

只要当地政府态度坚定,效果就会突出。

一位在当地土地部门工作的领导说。

闲置土地和土地投机齐头并进。不完善的市场体系和不规范的政府行为是土地投机的两个主要方面。

从近年曝光的案例来看,在选择土地供应目标时,一些地方并不依赖市场经济和优化原则,而是依赖关系、友谊,甚至权力和金钱交易,导致一些没有开发资质的企业囤积和倒卖土地。签订转让合同时,对开发商的开工和竣工日期没有约定。一份模糊的合同留下了许多隐患。该系统的缺陷为开发商故意拖延开发、闲置和囤积土地提供了机会。

如何清除闲置土地产生的土壤,防止新闲置土地的产生?近年来,国土资源部出台了一系列完善市场体系的措施。因企业原因闲置土地一年以上的,在案件结案、问题调查整改前,禁止投标人及其控股股东参与土地招标活动。鉴于土地出让、拆迁困难导致开发无法进行的情况,规定建设用地使用权实行净出让,出让前应妥善处理土地产权、补偿、安置等经济法律关系。为了绑定分阶段开发,项目必须在开始后的3年内完成。为了减少资金短缺造成的企业发展滞后,单一土地出让规模受到严格限制,大城市为20公顷,中等城市为14公顷,小城市(镇)为7公顷。

此外,国土资源部还与住房和城乡建设、财政、证券等部门建立了协调机制,通过限制贷款融资、征税等措施提高闲置土地的财务成本,从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险。

这些政策如果得到严格执行,将会给整个行业带来巨大的变化。

尽快得到土地开发将逐渐成为开发商的共识,缺房现象将大大减少。

邹晓云说道。

然而,一些政策仍需进一步完善。举例来说,如果发展商在不违反表面规例的情况下,多次获得一整块总面积超过20公顷的土地,其实是突破了地政总署的限制。应该如何处理这种行为?为了防止闲置土地的产生,一方面应限制开发商的投机行为,另一方面应规范政府行为。

从近年发现的闲置土地问题来看,如果政府在闲置土地背后的不作为和无序行为得不到控制,只要涉及政府原因,就不会受到惩罚,土地管理问责制也难以达到预期目标。

对于闲置土地,不仅要清理,地方政府和追究开发商责任、纵容囤积土地的相关职能部门也要严格检查是否有改变规划的法律依据,是否按照法律程序进行,打击随意调整规划背后的黑箱交易。

阎金铭说,近年来,中央有关部门打击了工程领域的腐败,取得了很大的成绩。

一位开发商曾告诉记者,开工前的审批程序很多而且很慢,有些部门甚至故意拖延。即使他们整天跑去政府有关部门办理手续,也很难保证在规定时间内完成手续。

在建设法治政府和服务型政府的今天,地方政府还应严格遵循土地出让合同,同时提高审批速度,为市场主体服务。

邹晓云说道。

一些专家认为,由于房地产行业的链条相对较长,拥有少量闲置土地是正常的。关键是让开发商承担相应的成本。囤积土地期间增加的价值可以通过税收收归国有,以消除开发商投机的动机。例如,购买的土地价格是200万元,后来变成了1000万元。中间800万元的差额应该征税。

闲置土地的处置关系到房地产市场的健康运行,甚至关系到社会的公平正义,其影响不可低估。

有关部门和地方要严格依法办事,坚决收回收入,落实处罚措施,防止国有资产流失,促进经济社会健康发展。

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